Здравствуйте! Сегодня мы подробно разберем, какую выписку из Росреестра стоит заказывать для получения наиболее полной и достоверной информации об объекте недвижимости.
Существует два основных способа получения официальных сведений:
- Выписка из Кадастровой палаты (формируется специалистами вручную, заказать можно онлайн или через МФЦ).
- Выписка из ФГИС ЕГРН (формируется автоматически из единой государственной базы данных).
Многие ошибочно полагают, что «ручная» выписка от Кадастровой палаты содержит более актуальные и подробные данные. Однако практика показывает, что это не всегда так. Автоматизированная выписка из ФГИС ЕГРН зачастую обладает ключевым преимуществом — она может раскрывать важные технические несоответствия, которые остаются «за кадром» в первом варианте. Рассмотрим это на двух конкретных примерах.
Пример 1: Продажа квартиры с «двойной» площадью
Перед продажей квартиры владелец решил перестраховаться и заказал сразу две выписки: из Кадастровой палаты и из ФГИС ЕГРН. Критически важный раздел в любой выписке — «Особые отметки», куда вносятся сведения, не умещающиеся в стандартные графы.
Что показала выписка из Кадастровой палаты?
В графе «Особые отметки» была лишь техническая запись об отсутствии сведений для плана этажа. Ничего, что могло бы насторожить потенциального покупателя или продавца.
Что показала выписка из ФГИС ЕГРН?
Здесь ситуация иная. Четко указано: «Сведения о площади носят статус «Актуальные незасвидетельствованные». Право собственности зарегистрировано на площадь 41.2 кв.м., однако в текущих сведениях ЕГРН указана площадь 41.3 кв.м.
Возникает вопрос: почему в документах фигурируют две разные площади и что это значит? Ответ станет понятнее после второго примера.
Пример 2: Нежилое здание с расхождением в 78 квадратных метров
В случае с нежилым зданием выписка из Кадастровой палаты снова не вызвала подозрений: в «Особых отметках» стояло стандартное «сведения отсутствуют».
А вот выписка из ФГИС ЕГРН вскрыла проблему, аналогичную первой истории. Было указано, что сведения о площади и наименовании — «Актуальные незасвидетельствованные». Оказалось, что право зарегистрировано на площадь 23 401 кв.м., а в ЕГРН числится 23 323.3 кв.м. — расхождение в целых 78 квадратных метров!
В чем причина расхождений и почему это важно?
Оба случая объединяет одно: только выписка из ФГИС ЕГРН позволила увидеть скрытую проблему. Выписка из Кадастровой палаты эту информацию умалчивала.
Механизм возникновения «двойных» площадей
- Изначально на объект был составлен технический паспорт БТИ, и на его основе орган юстиции зарегистрировал право с определенной площадью (например, 41.2 кв.м.).
- Позже в объекте были проведены работы (перенос перегородок, перепланировка), и БТИ выдало новый техпаспорт с измененной площадью (41.3 кв.м.). Эти изменения могли быть как узаконенными, так и нет.
- В период перехода на единый кадастр (до 2013 года) БТИ передавало документы в Росреестр. Часто передавался не тот первоначальный паспорт, на основе которого регистрировалось право, а самый последний.
- В результате в базе Росреестра оказалось «запечатано» два разных значения: одно — из свидетельства о праве, другое — из последнего техпаспорта. Система ФГИС ЕГРН фиксирует этот конфликт статусом «Актуальные незасвидетельствованные», а «ручная» выписка — нет.
- Такая ситуация — красный флаг. Она означает, что в объекте, вероятно, есть неузаконенные изменения. Это может привести к серьезным проблемам, например, к отказу банка в ипотеке при продаже квартиры.
Ключевые выводы
- Полнота информации. Выписка, заказанная напрямую из Кадастровой палаты, по неясным причинам часто не содержит критически важных данных о технических несоответствиях. Выписка из ФГИС ЕГРН эту информацию раскрывает.
- Юридические риски. Игнорирование статуса «Актуальные незасвидетельствованные» может привести к срыву сделок, судебным спорам и финансовым потерям, так как маскирует факт可能存在 неузаконенных перепланировок.
Таким образом, для комплексной проверки объекта недвижимости и минимизации рисков рекомендуется в первую очередь заказывать выписку из ФГИС ЕГРН.
Заказать такую выписку можно через специализированные онлайн-сервисы, что также поддерживает развитие подобных полезных ресурсов.
#кадастр#кадастровый инженер#росреестр#недвижимость#сад и дача#участок#межевание участка#юрист#законы#дом
Больше здесь: Дача.
Источник статьи: Преимущество выписки из фгис егрн перед выпиской из Росреестра на реальных примерах.