Приобретение загородного дома — серьезный шаг, требующий не меньшей осмотрительности, чем покупка городской квартиры. Как защитить себя от мошенничества и убедиться в юридической чистоте объекта? В этом материале мы детально разберем все этапы — от проверки документов до регистрации права собственности, чтобы ваша сделка прошла гладко и безопасно.
Шаг 1. Тщательная проверка документов — основа безопасной сделки
Важно понимать, что покупая дачу, вы приобретаете единый имущественный комплекс: и жилой дом, и земельный участок под ним. Раздельная покупка в данном случае невозможна. Для заключения договора купли-продажи продавец должен предоставить следующий пакет документов:
- Паспорта обеих сторон сделки (продавца и покупателя);
- Документы, подтверждающие право собственности на дачу, землю и все хозяйственные постройки. Это может быть выписка из ЕГРН, предыдущий договор купли-продажи, свидетельство о наследстве или решение суда;
- Если дача находится в совместной супружеской собственности, необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу;
- Доверенность, заверенная нотариусом, если от имени одной из сторон действует представитель;
- Справки, подтверждающие отсутствие задолженностей по взносам (членским, целевым) перед садоводческим товариществом или кооперативом.
Внимание к правоустанавливающим документам
Ключевой момент — проверка оснований владения продавца. Самый надежный и актуальный источник информации — выписка из ЕГРН. В ней указаны текущий собственник, наличие обременений (ипотека, арест, сервитут), которые могут заблокировать сделку. Если продавец недавно вступил в права (например, по наследству) и данные в реестре еще не обновлены, рекомендуется дождаться завершения регистрации.
Особая осторожность требуется, если единственным «документом» продавец предъявляет садовую книжку. Она не является правоустанавливающим документом и не подтверждает право собственности. В такой ситуации стоит настоять на предварительной приватизации участка, которая сейчас проводится по упрощенной процедуре («дачная амнистия»).
Анализ вида разрешенного использования (ВРИ)
В той же выписке из ЕГРН обратите внимание на графу «Вид разрешенного использования». ВРИ определяет, что именно можно делать на этой земле. Например, строительство жилого дачного дома запрещено на участках с ВРИ «для огородничества». Также стоит заранее поинтересоваться планами местной администрации: не проходит ли по участку будущая трасса или линии электропередачи. Иногда продавцы, зная о грядущем изъятии земли, предлагают большие скидки. Государственная компенсация может не покрыть ваших расходов. Актуальную информацию ищите на сайтах районной администрации, садоводческого объединения или в местных новостных пабликах.
Уточнение границ земельного участка
Еще один критически важный аспект — наличие установленных и согласованных границ участка (межевание).
Обратите внимание: Сосед со мной поспорил что купить дрова дешевле, чем их самому заготовить. Я решил проверить так ли это или нет.
Если межевание не проводилось, границы участка могут быть не определены, что в будущем чревато спорами с соседями. Проверить это можно на публичной кадастровой карте. Если участок на ней отображен с четкими границами — все в порядке. Если нет — желательно инициировать межевание до сделки, иначе после его проведения реальная площадь вашего владения может оказаться меньше ожидаемой.
Шаг 2. Грамотное составление договора купли-продажи
В договоре необходимо максимально точно идентифицировать объект сделки. Укажите кадастровые номера дома и участка, адрес, площадь, категорию земли и вид разрешенного использования.
Отдельно пропишите цену сделки. Желательно указывать реальную стоимость, а не заниженную «для налогов». Это защитит ваши интересы в будущем: при последующей продаже вы не переплатите налог с разницы между реальной и документальной ценой, а также сможете претендовать на адекватную компенсацию в случае форс-мажора.
Кроме того, в договоре должны присутствовать:
- Дата и место подписания;
- Полные паспортные данные продавца и покупателя;
- Реквизиты документов, на основании которых продавец владеет имуществом;
- Подтверждение отсутствия обременений или их подробное описание;
- Сроки и порядок передачи денег и самого имущества.
Договор составляется в простой письменной форме и подписывается сторонами. Нотариальное заверение обязательно только в особых случаях: если собственник — несовершеннолетний или недееспособный, если дача в ипотеке или находится в долевой собственности.
Шаг 3. Подача документов на регистрацию в Росреестр
Для юридического перехода права собственности необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре. Как правило, стороны подают документы самостоятельно, за исключением случаев, когда договор заверялся у нотариуса — тогда эту обязанность берет на себя нотариус.
Соберите полный пакет документов, подготовьте заявление, оплатите госпошлину (2000 рублей) и обратитесь в регистрирующий орган одним из способов:
- Личный визит в офис Росреестра или Многофункциональный центр (МФЦ). В Москве прием ведется исключительно через МФЦ.
- Отправка по почте ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении (в этом случае подписи на документах и сам договор должны быть нотариально удостоверены).
- Электронная подача через официальный сайт Росреестра с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи.
Шаг 4. Получение подтверждающих документов
Не затягивайте с регистрацией, так как только с момента внесения записи в ЕГРН вы официально становитесь собственником. Сроки регистрации различаются в зависимости от способа подачи:
- 1 рабочий день — для электронных документов по нотариальной сделке;
- 3 рабочих дня — для бумажных документов, переданных через нотариуса;
- 7 рабочих дней — при личной подаче в Росреестр или отправке по почте;
- 9 рабочих дней — при подаче через МФЦ.
Отсчет срока начинается со следующего рабочего дня после приема документов уполномоченным органом.
А у вас есть опыт покупки дачи? Как вы проверяли историю участка и добросовестность продавца? Поделитесь своей историей в комментариях!
Автор: Елизавета Кобрина
Источник: https://egrnreestr.ru
Больше интересных статей здесь: Дача.
Источник статьи: Как купить дачу с первой: пошаговая инструкция.