Добрый день, уважаемые читатели!
В своих предыдущих публикациях, посвященных схеме расположения, предварительному согласованию и увеличению площади через перераспределение, я уже затрагивал тему создания новых земельных наделов. Однако, учитывая важность и объемность вопроса, я решил посвятить ему отдельный материал, где подробно разберу все существующие способы.
Давайте начнем.
Земельные участки могут быть образованы несколькими основными путями: раздел, объединение, перераспределение и выдел. Кроме того, новый участок может быть сформирован из земель, находящихся в государственной или муниципальной (публичной) собственности.
Важно понимать ключевое различие: первые четыре способа применяются к уже существующим и учтенным в кадастре земельным участкам. А образование из земель — это, по сути, создание нового объекта недвижимости «с нуля».
Общие черты для раздела, объединения и перераспределения:
- Прекращение исходных участков: Исходные земельные участки, из которых образуются новые, перестают существовать с момента государственной регистрации прав на все вновь созданные. Исключение составляет раздел участка, предоставленного садоводческому некоммерческому товариществу (СНТ) или находящегося в публичной собственности.
- Необходимость согласия: Для проведения процедуры, как правило, требуется согласие всех правообладателей исходного участка (арендаторов, землепользователей, залогодержателей и т.д.), если таковые имеются. Это правило закреплено в Земельном кодексе РФ, за исключением случаев, прямо указанных в законе.
- Целевое назначение: Вновь образованные участки обычно сохраняют целевое назначение и вид разрешенного использования исходных. Однако, если для территории утверждены градостроительные регламенты, можно воспользоваться положениями Градостроительного кодекса и выбрать подходящий вид использования из предусмотренных регламентом.
- Процедура оформления: Для того чтобы новые участки получили кадастровые номера и на них возникли права, необходимо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана, а также оплатить государственную пошлину за регистрацию прав.
Раздел земельного участка
При разделе один участок преобразуется в несколько новых. Исходный надел прекращает свое существование, за исключением уже упомянутых случаев с участками СНТ и публичной собственности. Право собственности на образованные участки возникает у собственника исходного надела.
Если земля находилась в долевой собственности, новые участки также будут принадлежать собственникам в соответствующих долях, однако они могут изменить это распределение по взаимному согласию.
Права иных правообладателей (например, арендаторов или землепользователей) также переходят на вновь образованные участки. Однако для инициирования раздела им потребуется получить решение уполномоченного органа власти в порядке, установленном земельным законодательством.
Объединение земельных участков
В результате объединения нескольких смежных участков образуется один новый. Право собственности на него возникает у собственника исходных наделов.
Если объединяемые участки принадлежали разным лицам, они становятся сособственниками нового надела. Закон прямо не указывает, будет ли это долевая или совместная собственность. Поскольку совместная собственность возникает лишь в особых случаях (между супругами, членами фермерского хозяйства), на практике образуется общая долевая собственность. Во избежание споров собственникам рекомендуется заранее заключить соглашение об определении размеров долей и представить его вместе с пакетом документов на регистрацию.
Важные нюансы: объединить участки, находящиеся в постоянном пользовании или пожизненном наследуемом владении, можно только в том случае, если они принадлежат одному лицу. Если один из объединяемых участков обременен залогом, согласие залогодержателя на объединение не требуется, но залог автоматически распространится на весь вновь образованный участок.
Перераспределение земельных участков
Этот способ позволяет изменить границы смежных участков. В результате образуются новые смежные наделы, а исходные прекращают существование. Подробно о перераспределении с землями публичной собственности я рассказывал в отдельной статье.
При перераспределении частных участков правообладатели по соглашению определяют, кому и какой участок перейдет, включая размер долей. Фактически такое соглашение может служить основой для сделки купли-продажи части земли между соседями. Интересно, что если перераспределение происходит в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, правило о прекращении исходных участков может не применяться.
Выдел земельного участка
Выдел применяется в случае долевой собственности на землю, когда один или несколько сособственников желают получить свой надел в натуре, отдельно от других. В этом случае из исходного участка выделяется новый, а исходный сохраняется, но в измененных границах. Доли остающихся собственников пересчитываются пропорционально.
Наиболее часто выдел используется для земель сельскохозяйственного назначения, так как для них, в отличие от земель населенных пунктов, не устанавливаются градостроительные регламенты, ограничивающие минимальные размеры. Процедура регулируется специальным законом об обороте сельхозземель.
Образование земельных участков из земель (публичной собственности)
Это процесс создания участка там, где его раньше не было как объекта кадастрового учета. Такие земли по умолчанию считаются государственной или муниципальной собственностью.
Образование происходит либо на основании проекта межевания территории (в случаях, прямо предусмотренных законом), либо на основе схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Схема утверждается, когда участок планируется предоставить без торгов, в порядке предварительного согласования или для проведения аукциона.
__________________________________________________________________________________________
При любом способе образования крайне важно соблюдать требования к образуемым участкам, установленные статьей 11.9 Земельного кодекса РФ (минимальные и максимальные размеры, конфигурация и т.д.). Этой теме, а также особенностям сохранения прав лиц, не являющихся собственниками, я планирую посвятить следующую статью, чтобы не перегружать текущий материал. Следите за обновлениями!
Благодарю за внимание!
Если информация была полезной, поддержите публикацию.
Подписывайтесь, чтобы не пропустить новые материалы.
Ставьте палец вверх, если понравилось.
Оставляйте комментарии! Напишите, о каких аспектах земельного права вам было бы интересно узнать подробнее.
#недвижимость#земельный участок#право#законы#земля
Больше интересных статей здесь: Дача.
Источник статьи: Образование земельного участка.