Добрый день, уважаемые читатели! Сегодня мы обсудим важную и довольно распространенную на рынке недвижимости ситуацию — приобретение жилья без полного пакета документов. Давайте разберемся, какие здесь есть варианты и как минимизировать риски.
Какие бывают дома без документов?
Условно такие объекты можно разделить на две основные категории, и каждая имеет свои особенности.
1. Дом «под отделку». Это здание, которое уже имеет крышу, но внутренняя отделка и подведение всех коммуникаций еще не завершены. Чаще всего такие объекты продают застройщики, но иногда встречаются и частные собственники, которые по каким-либо причинам не успели оформить дом в Росреестре (ЕГРН) до продажи.
2. Недостроенный дом. Это более «сырой» вариант. У такого строения может отсутствовать крыша, окна, двери или даже целый этаж. Главная особенность — его невозможно официально зарегистрировать как жилой дом, так как он представляет собой лишь строительную конструкцию.
Низкая цена недостроенных объектов, безусловно, привлекает покупателей. Кажется, что это золотая середина: не нужно тратить годы на строительство с нуля, но и платить полную стоимость за готовый дом не приходится. Однако за этой выгодой часто скрываются серьезные подводные камни.
Почему дома остаются недостроенными?
В большинстве случаев причина продажи — финансовые трудности прежнего владельца. Люди влезают в кредиты, но не могут с ними справиться, и продажа недостроя становится единственным выходом.
Кстати, по теме строительной экономии: Можно ли сэкономить и сделать полы по грунту без стяжки? Ответ строителя. Какой пирог имеют такие полы?.
Гораздо опаснее ситуации, когда строительство остановили из-за скрытых дефектов или грубых нарушений технологий. Эти проблемы не видны при беглом осмотре, но аукнутся новому владельцу уже в процессе достройки.Независимо от категории, юридически вы покупаете не дом, а земельный участок. Сам объект недвижимости в договоре купли-продажи фигурировать не будет, а его стоимость будет просто включена в цену участка. Это законная, но рискованная схема, которая многих пугает. Ведь вы платите большие деньги за объект, который еще предстоит узаконить, и неизвестно, какие сложности возникнут на этом пути.
Ключевые моменты проверки перед покупкой
Чтобы обезопасить себя, необходимо провести тщательную юридическую и техническую экспертизу.
1. Проверка разрешительной документации. Запросите у продавца разрешение на строительство или уведомление о его начале (в зависимости от периода постройки). Убедитесь, что параметры строения (этажность, площадь) в документе соответствуют тому, что стоит на участке. Также сверьте кадастровый номер земли.
2. Контроль отступов — самый важный этап! Нарушение расстояний от дома до границ участка, красных линий, дорог или соседних строений гарантированно приведет к проблемам при регистрации. Устранять такие нарушения новому владельцу придется через долгие и затратные процедуры — публичные слушания или суды.
Как правильно проверить отступы?
Пожарные разрывы (например, 6 метров до соседнего дома) можно измерить рулеткой. А вот расстояние до границы участка — нет, ведь забор мог быть установлен с ошибкой. Даже отклонение в 10-20 см от нормы (например, вместо положенных 3 метров до границы получилось 2.9 м) сделает легализацию дома крайне сложной.
Отсчет ведется не от забора, а от фактических границ, зафиксированных в Росреестре. Поэтому обязательный шаг — вызов кадастрового инженера для выноса границ участка в натуру. Он точно определит, где проходит межа.
Идеальный вариант — сразу заказать у инженера подготовку технического плана. Это не такая большая инвестиция, но специалист проверит все параметры и даст предварительное заключение о возможности постановки дома на кадастровый учет.
Итог: стоит ли рисковать?
Покупка домов без документов — ежедневная практика, и в этом нет ничего катастрофического. Главное — подойти к вопросу с холодной головой и максимально обезопасить сделку за счет проверок.
Иногда достроить такой дом действительно выгоднее, чем покупать готовый. Необходимо тщательно взвесить все «за» и «против», а также обязательно привлекать к осмотру специалиста — опытного строителя или прораба, который оценит качество уже выполненных работ и скрытые дефекты.
Надеюсь, эта информация поможет вам принять взвешенное решение и избежать неприятных сюрпризов!
Больше полезных материалов по строительству: Строим.
Источник статьи: Такие покупки тоже случаются.